di Antonino Papa-
Il nemico pubblico dell’economia indietreggia, a circa un anno e mezzo dall’inizio della politica aggressiva della BCE i dati di ottobre fanno registrare un tasso d’inflazione all’1,8 % dopo un massimo dell’11,8% raggiunto ad ottobre 2022.
La cura adottata dalla massima istituzione finanziaria europea non è stata indolore ed ha spinto in ulteriori difficoltà gran parte della popolazione, maggiormente imprese e titolari di mutui a tasso variabile senza CAP (protezione); a ciò si aggiunga il forte rallentamento del mercato immobiliare e l’aumento degli NPL (crediti deteriorati).
I metodi della BCE hanno funzionato, ma a quale prezzo?
Sappiamo tutti che una regola fondamentale dell’economia stabilisce che l’aumento del costo del denaro è il primo strumento per contrastare l’inflazione, ma è anche un’arma a doppio taglio se usata in paesi con economie deboli, elevato debito pubblico, tessuto produttivo in forte crisi e disoccupazione su larga scala.
Tale politica monetaria richiede un’analisi separata e non sarà affrontata in questo excursus; focalizzerò l’attenzione sullo stato attuale dell’economia considerando il consumatore medio con qualche basilare suggerimento per risparmiare e ripristinare il potere d’acquisto dei nostri soldi attraverso attente valutazioni e visioni a lungo termine.
È ben noto che, per ora, i vertici BCE hanno deciso di lasciare i tassi invariati nonostante la sensibile diminuzione dell’inflazione; ciò costituisce ancora un enorme peso per chi ha mutui variabili e per coloro che intendono accedervi in questo momento storico.
Naturalmente, il primo suggerimento rivolto a chi ha già mutui in essere (variabili senza cap) è la surroga, vi sono istituti di credito, infatti, che praticano condizioni vantaggiose e concedono mutui a tasso fisso anche poco al di sopra del 4% che, oggi, è praticamente un miracolo; la seconda opzione è attendere una probabile discesa dei tassi (ma ciò comporta una componente di rischio) per veder diminuire la rata ed accedere alla eventuale surroga più in avanti nel tempo.
Altro discorso è decidere di ricorrere al mutuo per acquistare un immobile; in questo caso è necessario operare delle distinzioni tra chi ha l’intero importo per far fronte alla spesa e chi può contare su parte del prezzo richiesto.
Una soluzione che potrebbe abbassare sensibilmente il costo di un mutuo, per chi dispone dell’intero importo per l’acquisto di una casa, è di investire la liquidità in titoli di stato con cedole (o fondi obbligazionari a distribuzione di proventi) e contemporaneamente acquistare l’immobile tramite mutuo.
In questo modo il costo del finanziamento verrebbe in gran parte assorbito dai proventi del capitale investito (al netto del capital gain al 12,50% se trattasi di titoli di stato).
Ovviamente la scelta della tipologia di mutuo, se fisso o variabile (naturalmente con cap), deve essere decisa analizzando la rendita massima annua che il capitale investito può restituire, quindi il tipo d’investimento.
Questa soluzione consente di acquistare casa senza disfarsi della liquidità e contemporaneamente di abbattere il costo del mutuo in termini di interessi).
Per coloro che, invece, devono ricorrere necessariamente al mutuo il tasso variabile con cap dovrebbe essere considerato dopo attenta valutazione delle offerte in quanto, come poc’anzi affermato, una discesa dei tassi è molto probabile e scegliere un variabile con cap significa essere protetti oltre una certa soglia e beneficiare di diminuzione delle rate man mano che i tassi scenderanno.
Anche questa strada, però, deve essere attentamente valutata, soprattutto in termini di costo assoluto dell’operazione, ovvero considerare il taeg ed il costo per la protezione; a queste considerazioni va aggiunto un calcolo di massima in merito a quanto si andrebbe a risparmiare se i tassi scendessero di un tot rispetto alla stipula di un tasso fisso.
Per quanto riguarda il mercato immobiliare, è sotto gli occhi di tutti che ha subìto un forte rallentamento dovuto principalmente al difficile accesso ai mutui per via dei tassi elevati (non seguito ad una eguale indicizzazione dei salari) ed anche agli innumerevoli cespiti messi sul mercato da coloro che non possono più sostenere i mutui.
Le previsioni di ripresa sono legate a due fattori fondamentali di cui il primo rappresentato dalla futura politica monetaria della BCE ed il secondo dalle cosiddette normative green imposte dall’Unione Europea.
In ogni caso, per chi può “resistere”, il consiglio è di non svendere, soprattutto immobili di grandi dimensioni che sono anche quelli il cui valore è diminuito maggiormente rispetto agli immobili di metratura medio-piccola.
In conclusione, lasciatemi una considerazione personale, suggerirei in genere, prima di avventurarsi in operazioni di questo tipo, di consultare un consulente esperto e con una grande dose di etica, che è cosa ben differente dal fidarsi degli amici o della propria banca; il consulente etico e competente è colui che suggerisce la migliore soluzione ai clienti rinunciando ad una piccola parte del proprio ritorno.
